Ustawa deweloperska

Zmiany w ustawie deweloperskiej zostały wprowadzone, gdyż uznano, że wcześniej obowiązujące przepisy nie chroniły praw nabywców w wystarczającym stopniu. Jeszcze kilka lat temu umowy deweloperskie mogły mieć różną formę. Nie musiały być aktami notarialnymi – zwykle zawierano umowy przedwstępne zobowiązujące strony do zawarcia umowy, na mocy której własność zabudowanej nieruchomości lub wyodrębnionego lokalu zostanie przeniesiona na nabywcę.

Stwierdzono jednak, że umowy takie nie są dla nabywców wystarczającym zabezpieczeniem, gdyż w razie gdyby deweloper nie wykonał zobowiązania, nabywca nie mógł od niego wyegzekwować zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku upadłości dewelopera cały jego majątek (w tym wkłady pieniężne klientów) wchodził w skład masy upadłości, a więc wpłacone środki przepadały. Przy tym nabywcy znajdowali się na samym końcu listy wierzycieli, więc mieli bardzo małe szanse na odzyskanie swoich pieniędzy.

Wprowadzono więc kilka rozwiązań, które mają lepiej chronić prawa nabywcy. Przede wszystkim umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa deweloperska jest podstawą wpisu do księgi wieczystej. Koszty notarialne dotyczące wszelkich czynności wykonanych w związku z zawarciem umowy deweloperskiej, a także koszty sądowe łączące się z wpisem do księgi wieczystej obciążają jednakowo dewelopera i nabywcę.

Jeśli chodzi o zabezpieczenie finansowe, środki wpłacane przez kupujących jako wkłady mieszkaniowe są wyłączone z masy upadłości. Dla każdego kupującego tworzy się indywidualny rachunek powierniczy, na który wpływa zadatek, a potem kolejne wkłady pieniężne. W razie upadłości dewelopera, właściciele rachunków powierniczych otrzymują zwrot pieniędzy.

Deweloper zobowiązany jest też do sporządzenia prospektu informacyjnego na temat danego przedsięwzięcia. Prospekt ten jest przekazywany na trwałych nośnikach informacji osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper musi również przedstawić nabywcy informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz konkretnego lokalu bądź domu mieszkalnego, który ma być zakupiony.

Obie strony umowy deweloperskiej mają prawo odstąpienia od niej w określonych sytuacjach. Kupujący może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu na usunięcie wad umowy przez dewelopera, z wyjątkiem sytuacji, gdy prawo do lokalu bądź domu nie zostało przeniesione na klienta w terminie określonym w umowie; wtedy wyznacza się dodatkowe 120 dni. Odstąpienie od umowy ze strony nabywcy możliwe jest w następujących sytuacjach:

  • gdy deweloper nie przedstawił mu prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w sposób przewidziany w ustawie;
  • gdy informacje w prospekcie informacyjnym i załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym;
  • gdy umowa nie zawiera wszystkich elementów określonych w ustawie, m.in. terminów rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, wysokości kar umownych czy też standardu prac wykończeniowych.

Z kolei deweloper może odstąpić od umowy w następujących przypadkach:

  • gdy kupujący zalega z zapłatą mimo wezwania do jej uregulowania – deweloper ma na to 14 dni od doręczenia wezwania; wyjątek – sytuacje spowodowane działaniem siły wyższej;
  • brak stawiennictwa na odbiór lokalu bądź domu lub brak stawiennictwa na czynność podpisania aktu notarialnego; deweloper musi wówczas wezwać nabywcę dwukrotnie w odstępie co najmniej 60 dni; tu też wyjątkiem jest działanie siły wyższej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.